주거사다리 - 월세→전세→자가

주거사다리라는 용어는 주택 시장의 맥락에서 자주 사용되며 주택 소유의 다양한 단계를 거쳐 올라가는 과정을 말합니다.
주거사다리는 종종 주택 시장의 발전과 성공을 측정하는 방법으로 간주되며, 각 등급은 더 높은 수준의 투자와 재정 안정성을 나타냅니다. 하지만, 모든 사람들이 경제적 또는 사회적 장벽 때문에 사다리를 오를 수 없을 수도 있다는 것을 주목하는 것이 중요합니다. 또한, 집을 소유하는 것이 모든 사람에게 항상 최선의 선택은 아닙니다. 심각한 재정적 위험과 유지 관리 책임이 수반될 수 있기 때문입니다.

서민들의 '주거사다리' 역할을 해오던 빌라 전세·매매 거래가 대폭 줄어들고 있습니다. 집값 하락에 일부 아파트로 옮겨간 수요도 있지만 지난해 하반기부터 불거진 전세사기 여파로 빌라에 대한 부정적 인식이 확산된 탓이 더 큰 것으로 보입니다.

지난 2020~2021년 집값이 급등하던 시기에 상대적으로 저렴하면서 역세권에 위치한 신축 빌라에 청년과 신혼부부 등 서민층이 몰렸고 금리 인상에 따른 집값 하락세가 이어지면서 전세사기 피해가 눈덩이처럼 불어난 것입니다.

정부가 전세사기 예방책을 내놓으면서 빌라 전세사기의 주요 고리로 꼽히는 '깜깜이 시세'와 악성 임대인 정보 등을 공개하기로 했지만 당분간 빌라 거래량은 하락세가 이어질 것으로 전망됩니다.

빌라는 아파트에 비해 가격 등락폭이 적은데다 상대적으로 저렴해 청년이나 신혼부부 등 서민층이 일정 기간 거주하며 목돈을 모을 수 있다는 주거 사다리 이미지가 강했습니다. 아파트 가격이 치솟는 시점에는 '대체제'로서의 역할도 톡톡히 했습니다. 특히 역세권에 위치한 신축 빌라임에도 가격이 저렴하다는 메리트가 있었습니다.

하지만 전세사기 사태 이후 빌라의 이미지는 '주거사다리'에서 '사기수단'으로 전락해버렸습니다. 희망을 주는 대신 절망감과 좌절감을 안겨주는 수단이 된 것입니다.

전세사기 여파로 빌라 기피 현상이 지속되는데다 피해자 구제 방안도 뚜렷하게 마련되지 않고 있는 만큼 당분간 빌라 거래량은 줄어들 것으로 보입니다.

전세 시세가 폭락하면서 '깡통전세'가 많아졌습니다. 이전 세입자가 낸 전세보증금만큼 내줄 새로운 세입자를 찾기가 불가능해졌습니다. '기망'의 의도를 가진 '전세 사기꾼'이 늘어난 게 아니라 전세시장이 무너진 것도 영향을 미쳤는데, 사회는 '사기꾼'과 '피해자'로 분열되고 있습니다.

전세사기 문제가 사회문제로 비화되는 것은 전세 비중이 높기 때문이다. 한국에서는 임대유형 중 전세가 여전히 '대세'입니다. 하지만 빌라 등 다세대주택과 지방 아파트 등 서민들이 주로 거주하는 곳에서 전세는 사라지기 힘듭니다. 이유는 간단합니다. 공급 대비 수요가 많기 때문입니다. 투자성이 떨어지는 물건이지만 직장 위치 등으로 살아야 할 이유가 있는 사람들은 매매 대신 전세를 선택합니다. 매매를 하면 각종 세금을 내야 하고 '재산'으로 간주돼 무주택자가 누릴 수 있는 혜택을 놓치게 됩니다. 지방 구축 아파트 전세가율이 높은 이유이기도 하지요. 이처럼 '어쩔 수 없는 상황'은 한때 지방에 무자금 갭투자가 성행한 배경이기도 합니다. 지난해 전국 집값이 빠른 속도로 크게 떨어지면서 문제가 불거지기 시작했습니다. 분자인 전세 보증금은 고정돼 있는데 분모인 매매값이 하락하면서 전세가율이 치솟은 것입니다. 깡통전세를 막기 위해서는 전세가율이 70%를 넘지 않도록 입법을 통해 규제해야한다는 목소리가 나오고 있습니다. 전세가율이 높으면 비교적 적은 자기자본을 갖고도 집주인이 될 수 있고, 전세사기의 시작이 될 수 있기 때문입니다.

연락이 되지 않아 가슴이 덜컹덜컹 하는 이 상황, 바로 전세 포비아라고 합니다.

전세는 월세를 내는 대신 세입자가 집주인에게 보증금을 일시불로 내는데, 보통 부동산 가치의 50~80% 정도에 해당합니다. 집주인은 임대 기간인 통상 2년 동안 보증금을 보유했다가 임대 기간이 끝나면 전액 반환해야 합니다. 임대 기간 동안 임대인은 추가 임대료를 지불하지 않습니다.
전세 제도는 전통적으로 월세에 대한 보다 저렴하고 안정적인 대안으로 여겨져 왔지만, 최근 몇 년간 집값 상승으로 인해 많은 사람들이 요구되는 거액의 보증금을 마련하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 이로 인해 전세 공포증이 발생했는데, 이는 적절한 전세를 살 여유가 없거나 찾을 수 없는 두려움입니다.
전세포비아는 집주인이 전세가 끝날 때 보증금 반환을 보류하거나 미룰 가능성이 있다는 우려 때문에 전세에 들어가기를 꺼리는 것을 의미하기도 하는데, 이는 상당한 재정적 부담이 될 수도 있습니다. 일부 세입자들은 또한 월세 지불의 유연성을 선호하면서 장기 임대 계약을 주저할 수 있습니다.
전반적으로, 전세 포비아는 특히 소득이 낮거나 재정적 안정성이 낮은 사람들에게 주택 시장의 도전과 불확실성을 반영합니다.

우리나라 가계부채는 세계적으로도 높은 상황인데 이대로 두면 호미로 막을 것을 포크레인을 가져와도 못 막게 될수 있습니다. 최근 주택 감정평가액을 추정하는 오토밸류에이션 모델이 많이 도입됐는데 이런 시스템 등을 도입해 일반인도 빌라 등 시세를 정확히 파악할 수 있게 해야 전세사기를 방지 할 수 있지 않을까요.

오토밸류에이션 모델은 자동화된 도구와 알고리즘을 사용하여 부동산의 평가 가치를 추정하는 프로세스입니다. 이 접근법은 종종 부동산의 가치를 빠르고 비용 효율적으로 결정하는 방법을 제공하기 위해 주택 산업에서 종종 사용됩니다. 인간에의한 감정평가에 의한 물리적 검사나 감정이 필요하지 않습니다.
오토밸류에이션 모델은 일반적으로 다양한 데이터 소스를 사용하여 평가를 생성합니다. 예를 들어, 해당 지역의 비교 가능한 부동산의 최근 판매, 세금 기록, 평방 피트, 침실 및 욕실 수, 위치와 같은 부동산 특성 등이 있습니다. 도구는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 시장 동향과 경제적 요인도 고려할 수 있습니다.
오토밸류에이션 모델의 이점 중 하나는 주택 소유자, 구매자 및 판매자가 부동산의 가치를 대략적으로 파악할 수 있는 빠르고 편리한 방법을 제공할 수 있다는 것입니다. 이것은 부동산을 막 사고파는 과정을 시작하거나 추정된 가치를 기반으로 신속한 결정을 내려야 하는 사람들에게 특히 유용할 수 있습니다.
그러나오토밸류에이션 모델이 항상 정확한 것은 아니며 불완전하거나 부정확한 데이터, 시장의 변동, 알고리즘에 의해 포착되지 않을 수 있는 속성의 고유한 특성 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 이유로, 특히 부동산의 가치에 기초하여 주요 재정적 결정을 내릴 때, 인간 평가자에 의한 보다 상세한 감정평가로 자동 평가 추정치를 보완하는 것은 항상 좋은 생각입니다.

지금까지 알아본 바와 같이 정부가 전세사기 예방책 등을 내놓긴 했지만 이미 빌라촌에서 집중적으로 전세사기가 발생한 만큼 악화된 이미지가 개선되기까진 상당시간 소요될 것으로 판단 됩니다. 전세사기에 대한 트라우마로 일부 지역을 제외하고는 빌라 시장이 오랜 기간 침체기를 겪을 것으로 예상됩니다.

정부가 하반기 경제를 잘 견인하여 침체기와 어려움에 빠진 서민들의 부담을 덜 수 있는 정책이 하루 빨리 자리 잡았으면 하는 바램을 가져봅니다.